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Vergleich der Immobilienbewertung: Wertgutachten, Sachwertgutachten und Ertragswertgutachten 

Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexes und vielschichtiges Verfahren, das verschiedene Ansätze und Methoden erfordert, um eine fundierte und verlässliche Einschätzung des Immobilienwerts zu liefern. In diesem Blogbeitrag vergleichen wir die drei gängigsten Gutachtenarten: Wertgutachten, Sachwertgutachten und Ertragswertgutachten. Jedes dieser Gutachten hat seine spezifischen Einsatzbereiche, Vor- und Nachteile. 

Wertgutachten 

Ein Wertgutachten, oft auch als Verkehrswertgutachten bezeichnet, dient dazu, den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung der Immobilie erzielt werden kann. 

Einsatzbereich: 

  • Immobilienkauf und -verkauf
  • Finanzierungen und Kreditsicherungen
  • Steuerliche Zwecke und Vermögensaufstellungen

Vorteile: 

  • Basiert auf aktuellen Marktdaten und vergleichbaren Verkaufsfällen.
  • Berücksichtigt die Nachfrage und Angebotssituation am Immobilienmarkt.

Nachteile: 

  • Kann stark durch kurzfristige Marktveränderungen beeinflusst werden.
  • Erfordert umfassende Marktkenntnisse und Zugang zu aktuellen Verkaufsdaten.


Sachwertgutachten 

Das Sachwertgutachten legt den Fokus auf die Kosten, die für die Herstellung der Immobilie aufgewendet wurden, sowie den aktuellen Zustand der Bausubstanz. Es berechnet den Wert der Immobilie auf Basis der Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderungen. 

Einsatzbereich: 

  • Einfamilienhäuser und selbstgenutzte Wohnimmobilien
  • Immobilien, die schwer vergleichbare Marktpreise haben

Vorteile: 

  • Unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen.
  • Berücksichtigt den tatsächlichen Bauaufwand und den Zustand der Immobilie.

Nachteile: 

  • Weniger geeignet für den Verkauf, da es nicht direkt den Marktpreis widerspiegelt.
  • Kann bei älteren Immobilien den tatsächlichen Marktwert unter- oder überschätzen.


Ertragswertgutachten 

Das Ertragswertgutachten wird hauptsächlich für Renditeobjekte verwendet, bei denen der zukünftige Ertrag im Vordergrund steht. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der erzielbaren Mieteinnahmen und der Bewirtschaftungskosten ermittelt. 

Einsatzbereich: 

  • Mietshäuser und Gewerbeimmobilien
  • Immobilieninvestitionen

Vorteile: 

  • Berücksichtigt die langfristige Rentabilität und Einnahmepotenziale.
  • Wichtig für Investoren und Banken bei Finanzierungsentscheidungen.

Nachteile: 

  • Kann bei Leerstand oder Mietausfall ungenaue Werte liefern.
  • Erfordert detaillierte Kenntnisse über Mietmärkte und Betriebskosten.



Fazit 

Die Wahl des richtigen Gutachtens hängt stark von der Art der Immobilie und dem Verwendungszweck der Bewertung ab. Während das Wertgutachten einen guten Überblick über den aktuellen Marktwert bietet, fokussiert sich das Sachwertgutachten auf die Baukosten und den Zustand der Immobilie. Das Ertragswertgutachten hingegen ist ideal für die Bewertung von Renditeobjekten, bei denen die zukünftigen Erträge im Vordergrund stehen. 

Für eine umfassende und präzise Immobilienbewertung ist es oft sinnvoll, mehrere Gutachtenansätze zu kombinieren. So kann beispielsweise ein Wertgutachten durch Elemente des Sach- oder Ertragswertverfahrens ergänzt werden, um ein möglichst genaues und vielseitiges Bild des Immobilienwerts zu erhalten. Unser Sachverständigenbüro steht Ihnen mit umfassendem Fachwissen und Erfahrung zur Seite, um die für Ihre Bedürfnisse passende Bewertung zu erstellen. 

 

Wir beraten Sie gerne ausführlich, Terminvereinbarung unter 035476-154975 


 


 

W wie Wohnrecht

 

Was ist das eigentlich und wie funktioniert das – Wohnrecht ist eine vertragliche festgesetzte Befugnis, es ermöglicht eine Immobilie zu bewohnen ohne Eigentümer zu sein. Hier gibt es auch das lebenslange Wohnrecht  dies erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten, diese Form kann nur mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden oder erlöscht automatisch mit dessen Tod. Das Wohnrecht  wird im Grundbuch eingetragen hier wird  der § 1093 BGB angewendet, welcher das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert.
Oftmals wird das Wohnrecht im Rahmen einer Schenkung genutzt- zum Beispiel sichern sich die Eltern das lebenslange Wohnrecht ihrer Immobilie bei Schenkung an. Aber  bietet sich auch an um  den eigenen  Partner der Nichteigentümer ist abzusichern und ihm ein lebenslanges Wohnrecht einräumen – so ist dieser gegen erbrechtliche Ansprüche Dritter sicher.
Bei dem Wohnrecht sollte man sich einen Rechtsbeistand suchen der einen beglaubigten Vertrag aufsetzt. Dieser veranlasst auch die Eintragung in das Grundbuch. Nur so ist im Falle eines Streites alles geregelt. 
Ein Wohnrecht kann man befristet oder auf Lebenszeit festlegen. In den meisten Fällen ist dies auch ohne Gegenleistung in seltenen Fällen wird eine monatliche Rate vereinbart.
 
Folgende Rechte und Pflichten gelten nach Paragraph 1093 BGB:
Nutzungsrecht – sollte das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie liegen gilt dennoch die Mitnutzung von gemeinschaftlichen Anlagen.
Aufnahmerecht –  der Berechtigte darf Ehepartner, Familie und nichteheliche Partner in die Familie mit aufnehmen. Auch gilt das für Bedienstete und Personen aus der Pflege.
Besichtigungsrecht – keine Begutachtung durch den Eigentümer ohne Zustimmung des Berechtigten

Info: Auch bei einem Verkauf der Immobilie ändert sich nichts für den Wohnberechtigten- seine Position bleibt unberührt. Bei einer Zwangsversteigerung kann es in wenigen Fällen zum Wegfall des Wohnrechtes kommen. Beispiel -  das Anrecht auf Wohnen im Grundbuch steht hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber, das heißt zuerst darf die Bank ihre Forderungen ausgleichen. Oftmals hilft in diesem Fall auch die stattfindende Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldforderung nicht. Bei einer Zwangsversteigerung erzielt man oftmals nicht genug um tatsächlich alle Gläubiger zu bedienen. Daher bleiben meist Wohnberechtigte auf der Strecke.